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黃其森用了3個小時回應債務兌付、銷售額、人事等問題福州seo服務

來源:上虞門戶網  2019-06-17 11:04

“泰禾的危機已過。”面對諸多媒體的采訪,黃其森如是說。

6月14日下午,在位于北京通州的泰禾·中國院子,身穿湖藍色T恤、淺卡其色長褲、黑色皮鞋的泰禾集團董事長黃其森準時于14點30分出現在眾多媒體面前,伴其左右的是泰禾集團副總裁葛勇、泰禾集團CFO姜明群以及泰禾集團新晉品牌負責人、泰禾集團副總裁全忠。

整體看上去,黃其森顯得較為輕松自在,與此前媒體字里行間呈現出的泰禾資金鏈緊張的狀況不太一樣。而全程3個小時的采訪以及媒體見面會結束后半個小時的非正式交流,他的充沛精力一直在線,絲毫看不出疲憊。

超過3個小時的交流,干貨滿滿。黃其森敞開心扉,銷售額、債務兌付、人事調整、管理問題、架構調整、股權質押、項目出售、戰略布局、多元業務,均有涉及。特別是媒體最為關注的資金鏈問題,黃其森多達三次表示,“泰禾沒有大家想象的這么慘”。對于謎一般的銷售額,黃其森首次披露,2018年賣了1300億元。對于戰略布局,黃其森稱,泰禾堅決不去三四線城市。對于出售項目,黃其森透露,不會再有大規模出售,還有兩三個項目要賣。對于管理問題,黃其森承認泰禾只算得上是小學生水平,但是也在向優秀的企業學習。

6月14日下午,泰禾舉行媒體見面會,泰禾集團董事長黃其森表示,“泰禾的危機已過”。新京報記者 段文平 攝

談銷售額:去年賣了1300億,今年目標1500億

泰禾的銷售額一直是個謎,是為數不多房企中未披露的一個。尤其是黃其森曾對外宣稱2018年泰禾的銷售目標是再翻一番至2000億元,更令泰禾的銷售額備受關注。

黃其森解釋稱,上市公司沒有硬性要求做銷售數據的披露,更重要的是,目前市場上的銷售額有簽約口徑、權益口徑等,各家機構都不一樣。沒有主動對外說,造成不同的誤解。后續,會加強這塊的管理。

雖然泰禾之前回復深交所稱,公司董事長黃其森先生關于2018年銷售目標2000億元,屬于其對公司發展的目標和愿景,不構成本公司的預測和承諾。但是,對具體銷售數字仍三緘其口。

在6月14日舉行的媒體見面會上,黃其森終于破天荒進行了首次披露:“泰禾沒有大家想象的這么慘,去年賣了1300億元,回款金額在700億-800億元,這不算太差。最重要的是,泰禾的權益比例占80%-90%,如果按照權益金額排名,在所有房企中,泰禾應該排在第15位或者更高。”

對于2019年銷售目標,黃其森透露,較為審慎、保守,但是更看重回款,希望不低于1000億元,甚至更高。截至今年5月份,泰禾已經實現400億元左右的回款。黃其森說,對實現全年回款目標非常有信心。

至于2000億元的銷售目標,黃其森不想多說,他表示“上市公司太敏感”。

談債務:償還180多億短期負債,剛性兌付不到60億

除了銷售額外,自從去年下半年來,泰禾的資金鏈危機傳聞甚囂塵上,特別是出售多個項目股權、高管頻繁離職等加劇了市場傳聞。

不過,泰禾確實面臨著短期償債壓力。2018年泰禾經營活動產生的現金流量凈額139.31億元,期末現金及現金等價物余額為115.58億元;公司短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額達574.28億元,貨幣資金對此的覆蓋比例僅為0.26,同時,公司存貨周轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。

如今,泰禾的短期債務償還的如何了?黃其森透露,現在對于泰禾來說,沒有太大問題了,“今年需要完成的剛性兌付債務也只有100多億元。如果一百多億都完成不了,那泰禾還能做什么呢?”

達574.28億元的短期債務,具體已經完成了多少?泰禾集團副總裁葛勇解釋,從去年已經開始做了資金的安排,過去五個月,泰禾已經償還了180多億元的短期負債,還有300多億元,做了償還日期的置換,到今年年底,泰禾的剛性兌付金額不到60億元。

也就是說,讓泰禾短期兌付壓力大大下降的是其中300多億元的債務置換。這讓泰禾步入危局,也成為解局關鍵,更使得泰禾從中吸取教訓與經驗。

黃其森回憶道,前幾年,泰禾放開來做,很多金融機構找上門來,誰的(錢)快、誰的(錢)便宜就跟誰合作。但是也帶來了困擾,100多家金融機構,很多出現問題,也間接影響到了泰禾,“從去年下半年開始調整與梳理,形成15-20家戰略合作伙伴,這樣交流溝通起來很容易,也分散降低了風險。”

具體置換方式的操作上,葛勇解釋,引入新的合作伙伴,置換掉原來的合作伙伴;在債務金額、期限上,進行合理優化,加大長期債務的占比。“接下來,你會看到,泰禾的負債中,長期貸款占比會越來越多,短期會越來越少。”

談賣項目:還有兩三個項目,不會有大規模出售

為了回籠資金、補充現金流,泰禾為旗下部分項目尋找合伙伙伴。截至目前,泰禾已經將旗下南昌4個項目、漳州1個項目、杭州2個項目、蘇州1個項目、廣州1個項目、佛山1個項目的部分股權出售給世茂房地產,總交易對價超過77億元。

泰禾接下來還會繼續為旗下項目尋找買家嗎?黃其森表示,不排除一些項目跟一些優秀的企業合作,但是體量不會太大,大概還有兩三個項目。

對于泰禾集團層面將引入戰略投資者的傳聞,黃其森透露,“有接觸,大家都希望跟泰禾合作,但更多是項目層面。如果是股東層面,我不方便透露。從目前的情況來說,也說明一點,泰禾是一個比較包容開放的心態。”對于合作伙伴的選取標準,黃其森表示,一是有共同的價值觀,二是對泰禾有幫助。

“對于合作伙伴還是有選擇的,比如與世茂房地產的合作,志同道合,門當戶對。” 黃其森說。

談布局:堅決不去三四線城市,未來更傾向于合作拿地、小股操盤

曾經,泰禾是閩系房企的一面旗幟,以縱橫捭闔之勢馳騁于土地競拍市場,多次拿下高價地塊,成為盛極一時的“黑馬”,更成為對手口中的“勁敵”。而泰禾院子系列產品,也讓其成為明星房企。

直到2016年上半年,市場發展逐漸“失控”。黃其森回憶道,市場形勢不對,所有的企業都到一二線來舉牌拿地,兩三天出一個高價地。“2016年年中開會,我對公司的人說,要對市場有敬畏之心,不能這樣干。”2016年下半年,泰禾停掉了招拍掛拿地,到目前為止,公開市場幾乎不去拿地,更別說高價地了,“泰禾已不做帶頭大哥好幾年”,黃其森笑著說。

雖然減少拿地,但是黃其森說,有一點非常堅持,堅持在一線、二線城市布局。截至目前,泰禾的項目分別分布在以北京、上海、廣深為中心的城市群,三個地方占泰禾整體土地儲備的80%,剩下就是福州、廈門。

對于接下來的戰略布局,黃其森表示,“深耕一二線、堅決不去三四線城市,在泰禾已布局的20多個城市深耕,最多會擴展到西安、重慶、成都,其它的地方不會再去了。”黃其森舉例稱,“賣的這些項目一拿出來,很多房企找上門來談,大家都流口水,如果這些項目在三四線,沒人來談的。”

對于拿地的方式,黃其森透露,泰禾會以更包容更開放心態,比如輸出品牌,小股操盤,合作拿地,這也不會影響到整個銷售,因為泰禾的權益占到80%、90%,這次稀釋完之后,權益還是非常高的,所以今后的合作會更多一點。對于下半年的市場,保持相對謹慎的態度,很多地方存在不確定性,每個區域根據回款情況,來確定拿地的安排。

在媒體見面會后,黃其森被團團圍住,與部分媒體繼續交流。新京報記者 段文平 攝

談人事變動:流動很正常,以內部推薦為主

泰禾的人事變動同樣引人關注。

今年4月29日,泰禾集團發布公告稱,收到公司副總經理張晉元的辭職報告,張晉元因個人原因申請辭去其所擔任的全部職務,辭職報告即日生效。除了張晉元外,從去年以來,包括泰禾集團副總裁、廣深區域總裁許珂,泰禾集團副總裁沈力男,泰禾北京區域總經理錢嘉,泰禾集團財務總監羅俊,泰禾上海區域副總經理鄂宇,泰禾商業運營板塊副總裁陳健豪,泰禾集團品牌部負責人伍小峰等高管都相繼離職。

黃其森回應稱,泰禾核心高管團隊還是比較穩定的,有流動很正常,要客觀看待,泰禾副總裁級別有20多位,3-5個變動很正常。黃其森表示,未來泰禾的人才將以內部提拔和培養為主,大規模的招聘將于6月底結束。

對于人才的流動,黃其森的態度是“留的安心,走的愉快”,如果有更好的發展,還是要鼓勵的,這也說明泰禾是包容開放的心態。

談到自己目前的工作,黃其森說是“看人、閱人”。他認為,對人的投資,是泰禾最重要的投資。對于人才選拔標準,黃其森認為,財務人才兩個標準,來自于四大行和央企。法律人才,畢業于北大、清華、人大、中國政法。媒體人才,來自于中國傳媒、人大、北大。整體的標準起碼要985?211。

談管理:從四級到二級管控,放權區域公司

高管的變動也讓泰禾的管理問題浮出水面,黃其森也自嘲,泰禾存在“一流人才干出了三流業績”。

對此問題,黃其森并不避諱。他表示,在戰略上,泰禾是大學生,在管理上只能算是小學生,因為發展太快,連長當成團長用,團長當成師長用,泰禾為什么不敢布局三四線城市,原因在于管理存在難度、人才儲備跟不上。

與萬科、龍湖、融創等企業比起來,黃其森說,泰禾管理上存在差距,拿地戰略上我們幾個人可以搞定,但是操盤這么大的產業鏈不是幾個人能解決的,“但是我盡量控制不犯大的錯誤,別拿錯地,別去錯的地方拿地”。

黃其森也表示,泰禾在企業管理層面,也在努力做出改變。諸如向優秀的企業學習,黃其森多次提到華為。他認為,泰禾是年輕的企業,一定要沉下來,向管理要速度、效益,向華為這些優秀的企業學習。

在人才的管理上,黃其森表示,與恒大、萬達比起來,泰禾的執行力差一點,引進了萬達的一批人才,抓工程管理工作,他們的現場的執行確實是強項。在人才的考核上,改變原有的高激勵,進行嚴考核,以前按照簽約考核,現在以現金流和回款考核,兩次完不成,自己提出來走人,目前考核的成效很明顯。

在組織架構上,黃其森透露,泰禾的管控體系由四級變兩級,精總部、強區域,更多的放權于區域公司,由他們來決策,在一線能聽得見炮火的地方,要沉下去,要有效率。

在黃其森看來,先夯實、做扎實了,在泰禾20多個城市,先把管理團隊搞上去,空間足夠了,沒必要一定要追求5000億、6000億元的銷售額,“如果都是快餐復制,即便是一萬億又怎么樣,對這個城市、社會有什么貢獻呢,泰禾更多的走精品路線,精品不等于豪宅,更多的是對城市、社會負責的態度。”

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